Si tienes una vivienda y la alquilas por días en Canarias, seguro que te has hecho la pregunta: ¿me retienen? ¿tengo que retener yo? ¿a cuánto asciende la retención?
No busques más porque en este artículo te respondemos estas preguntas con un lenguaje claro y ejemplos prácticos para que no te pillen desprevenido. Usaremos las reglas vigentes y la práctica administrativa más reciente para Canarias.
¿El alquiler vacacional es rendimiento del capital o actividad económica?
Antes de hablar de retenciones hay que identificar la naturaleza fiscal del alquiler:
- Rendimiento del capital inmobiliario (renta pasiva): es lo más habitual cuando ofreces la vivienda sin servicios propios de hospedaje (no hay recepción, limpieza diaria organizada por ti, desayunos, etc.). En ese caso tributas en el IRPF como rentas del capital.
- Actividad económica: si ofreces servicios complementarios característicos de la industria hotelera (limpieza profesional diaria, servicio de recepción, restauración o explotación organizada de varias unidades) la Administración puede considerar que ejerces actividad empresarial. Esto cambia la tributación y también las obligaciones de retención y facturación.
Consejo: si solo alquilas la vivienda y limpias entre huéspedes de forma esporádica, lo normal es tratarlo como renta del capital; si tienes una empresa que gestiona varias unidades y servicios, hablamos de actividad.
¿Cuándo existe obligación de practicar retención?
En España la obligación de practicar retención depende de quién paga y la finalidad del inmueble:
- Si el pagador es una persona física particular que ocupa la vivienda como alojamiento turístico no hay retención practicada por el huésped.
- Si el pagador es una empresa o profesional que utiliza la vivienda para su actividad puede existir obligación de retener si el pago se encuadra como rendimiento sujeto a retención.
- Si el arrendamiento está vinculado a una actividad empresarial del arrendador la tributación y las retenciones siguen reglas de actividad económica, y en ciertos pagos entre empresas/profesionales puede corresponder practicar retenciones propias de profesionales (dependiendo de la naturaleza de la renta).
En pocas palabras, en la mayoría de los alquileres vacacionales a turistas particulares NO hay retención por parte del huésped; pero sí hay supuestos en que una empresa pagadora o la calificación de la explotación exigen practicar retención.
Tipos de retenciones y porcentajes habituales
Retenciones entre residentes (modelo 115 / 180)
Cuando quien paga la renta es una empresa o profesional y el alquiler se considera arrendamiento de inmueble urbano afecto a su actividad (local/oficina u otro supuesto aplicable), el pagador debe practicar una retención e ingresarla mediante el modelo 115 (resumen anual modelo 180).
En la práctica actual, el tipo orientativo para retenciones de alquiler suele ser 19%, pero hay que comprobar siempre el tipo vigente en la AEAT.
Importante: el modelo 115 se presenta trimestralmente (1-20 abril/julio/octubre/enero) y el resumen anual (modelo 180) en enero.
Retenciones a no residentes (modelo 210)
Si el propietario es no residente en España, el pagador (si es empresario o profesional o, en ciertos supuestos, incluso un particular) debe practicar retención a cuenta del Impuesto sobre la Renta de No Residentes.
La tarifa general para no residentes no comunitarios ha sido tradicionalmente del 24% sobre los ingresos brutos; para residentes UE suele ser diferente (19% o 24% según tratamiento).
El no residente, para regularizar, presenta el modelo 210. Sea como fuere, es recomendable consultar el régimen específico según nacionalidad y convenio de doble imposición.
¿Y si la actividad se considera empresarial? Retenciones profesionales y obligaciones extra
Si se considera que prestas servicios (actividad económica) y facturas como empresario, las facturas pueden estar sujetas a retenciones propias de rendimientos de actividades económicas (por ejemplo, pagos a profesionales con retención del 15%/7% en primeros años).
Además deberás darte de alta en IAE, presentar modelos de IVA/IGIC (en Canarias el impuesto indirecto es IGIC) y hacer pagos fraccionados (modelo 130), etc. El cambio de calificación no solo afecta a retenciones sino a toda la operativa fiscal.
Modelos y plazos: qué presentar y cuándo
- Modelo 115 (trimestral): retenciones practicadas sobre alquileres urbanos (cuando proceda).
- Plazo: 1–20 abril/julio/octubre/enero.
- Resumen anual: modelo 180 (enero).
- Modelo 210: no residentes sin establecimiento permanente; comportamiento y tipos según convenio.
- Modelo 100 (IRPF): el arrendador residente declara los ingresos en la declaración de la renta (y compensa con gastos deducibles).
- Modelo 130: pagos fraccionados cuando tributas como actividad en estimación directa.
- Modelo 420 (IGIC): si en Canarias la actividad se considera sujeta al IGIC (cuando exista prestación de servicios de hospedaje), deberás presentar el 420 trimestralmente.
Se aconseja llevar un control de ingresos por cada inmueble y guarda factura/comprobante de las retenciones practicadas para justificar en tus declaraciones.
Ejemplos prácticos y casos frecuentes en Canarias
- Caso A: si un particular que alquila a turistas por días (plataformas) normalmente tributa en IRPF como rendimiento del capital; no hay retención por parte del huésped. Hay que declarar ingresos en la renta (modelo 100) y cumplir registro/ licencia turística.
- Caso B: si una empresa paga estancias a un propietario, puede existir obligación de retener y declarar vía modelo 115, según la naturaleza del pago.
- Caso C: en el caso de un propietario no residente (UE o fuera UE), el pagador (si procede) practicará retención y el no residente deberá presentar modelo 210 para liquidar o solicitar devoluciones.
- Caso D: si una explotación alquila varias viviendas y presta servicios, Hacienda puede calificar actividad; entonces hablamos de IGIC (7% en Canarias si aplica) y obligaciones de empresario (facturación, retenciones de profesionales, modelos 130/420, alta IAE).
Consejos para evitar errores y potenciales sanciones
- Registra y documenta: guarda contratos, extractos de cobros, facturas de limpieza y comisiones de plataformas.
- Identifica al pagador: si cobras de una empresa, avísale para ver si te van a practicar retención; si pagas a un tercero, asegúrate de que aplique correctamente el 115 cuando toque.
- No improvises: si tu explotación ha crecido (múltiples inmuebles, servicios), revisa con tu asesor si debes cambiar a régimen de actividad. Un cambio tardío puede implicar regularizaciones y sanciones.
- Atento a notificaciones de Hacienda: desde 2024-2025 las plataformas informan y Hacienda cruza datos (DAC7). Ignorar una comunicación puede agravar un procedimiento.
¿Por qué te conviene una asesoría fiscal para propietarios de vivienda vacacional en Canarias?
La fiscalidad del alquiler vacacional mezcla normativa estatal, autonómica (IGIC) y local (registro y ordenanzas). Una asesoría fiscal para propietarios en Canarias te ayuda a:
- Determinar si corresponde retención (y cuál);
- Presentar modelos 115/180/210 y demás obligaciones;
- Decidir si tributas como renta del capital o actividad económica;
- Evitar inspecciones y sanciones.
¿Quieres que revisemos tu caso y te digamos si debes hacer retenciones, qué modelos presentar, cómo optimizar impuestos y mucho más? En Asesorae lo hacemos todo por ti.
