Si estás pensando en sacar rentabilidad a tu vivienda como alquiler vacacional en Canarias, te interesa conocer la legalidad vigente, qué trámites exige la Administración y los últimos cambios.
Y es que el marco se está endureciendo y profesionalizando: pedir el alta, respetar la normativa urbanística y coordinarte con tu comunidad ya no es opcional, es imprescindible para evitar sanciones y bloqueos en plataformas.
Por eso, en este artículo te dejamos una guía clara para moverte con seguridad y sin sustos en el mundo de la legalidad del alquiler vacacional en Canarias.
Legalidad del alquiler vacacional en Canarias
La actividad de “vivienda vacacional” está permitida en Canarias, pero su legalidad depende de cumplir tres capas: normativa autonómica (turística), ordenación municipal (uso del suelo y compatibilidad), y régimen interno de la comunidad de propietarios.
Comercializar sin alta y sin verificar la compatibilidad urbanística expone a sanciones y retirada de anuncios en plataformas. De hecho, la tendencia regulatoria en las islas y a nivel estatal refuerza el control y los registros, con especial atención a la convivencia y al equilibrio residencial.
Marco normativo general: ley autonómica, decretos y el Reglamento de 2015
La actividad turística en Canarias se regula por el REF (Régimen Económico y Fiscal) autonómico y por decretos específicos sobre viviendas vacacionales (por ejemplo, el Decreto 113/2015 que ordenó el régimen de viviendas vacacionales).
Además, desde hace un tiempo han circulado proyectos y propuestas de una nueva ley de vivienda vacacional que busca armonizar calidad, sostenibilidad y límites de uso en municipios sensibles, lo que añade requisitos adicionales en cursos de tramitación y posibles limitaciones de oferta.
Nueva ley de vivienda vacacional en Canarias
La transposición exacta y la entrada en vigor de cada medida pueden variar: algunos puntos están en proyectos y pueden necesitar desarrollo reglamentario municipal.
Por ello, lo mejor es consultar la versión final de la normativa antes de tomar decisiones de inversión.
Objetivos y enfoque
El Gobierno de Canarias ha impulsado la “Ley de Ordenación Sostenible del Uso Turístico de Viviendas”, con el objetivo de ordenar el alquiler vacacional, equilibrar el impacto en barrios residenciales y fijar reglas más estrictas para propietarios y plataformas.
La tramitación parlamentaria comenzó en marzo de 2025, con la consejera de Turismo destacando el auge del modelo y la necesidad de “repensar” el turismo en la era de las plataformas.
Principales cambios previstos
- Límites por zonificación o porcentaje sobre la edificabilidad residencial (por ejemplo topes del 10-20% según isla o municipio).
- Restricciones sobre obra nueva: se exige una antigüedad mínima del inmueble o periodo residencial antes de destinarlo a turístico.
- Mayor control de calidad, sostenibilidad y accesibilidad: requisitos técnicos y de eficiencia obligatorios para nuevas altas.
Estas líneas se han difundido en guías del sector y resúmenes profesionales; aunque la norma ha estado en trámite, el mensaje para propietarios es claro: más control, más cumplimiento y menos improvisación.
Cómo registrar una vivienda turística en Canarias
El proceso para registrar una vivienda vacacional en el archipiélago canario es el siguiente:
Declaración responsable y Registro General Turístico
El alta de una vivienda vacacional se realiza mediante declaración responsable para su inscripción en el Registro General Turístico del Gobierno de Canarias.
Este trámite es electrónico (nivel 4), sin tasas, y exige acreditar que la vivienda cumple los requisitos legales para destinarse a uso vacacional.
Permisos municipales y comunidad de propietarios
Antes de presentar la declaración responsable, confirma que tu municipio permite el uso turístico en tu dirección y solicita el certificado/informe de actividades clasificadas sobre la categoría y clasificación del suelo.
Además, desde abril de 2025 se exige la aprobación de la comunidad de propietarios para viviendas vacacionales, lo que añade una capa de cumplimiento interno y previene conflictos vecinales.
Registro único estatal de alquiler turístico
En julio de 2025 entró en vigor un Registro Único de Alquiler Turístico (NRUA o Número de Registro Único de Alquiler) obligatorio para los alquileres turísticos de corta duración, complementario al registro autonómico.
Prepararás documentación como referencia catastral y modalidad de alquiler (vivienda completa o por habitaciones), y tendrás que obtener un número de registro por vivienda, con sanciones en caso de incumplimiento y consecuencias prácticas como la despublicación en plataformas.
Requisitos básicos para registrar una vivienda turística en Canarias
Aunque pueden variar según municipio, los requisitos habituales son:
- Obtención del número de registro único de alquiler (NRUA).
- Declaración responsable o licencia municipal cuando proceda (ventanilla electrónica del Gobierno de Canarias).
- Condiciones de habitabilidad y seguridad: superficie mínima, salidas de emergencia, extintores según tamaño, ventilación, etc. (las exigencias pueden endurecerse según la nueva ley).
- Placa identificativa exterior con el número de registro (obligatoria en Canarias en el momento de la inscripción). Es más, las plataformas están obligadas a mostrar el número de registro en los anuncios y a retirar los que no lo tengan.
Antes de invertir o anunciar, verifica los requisitos del ayuntamiento (algunos municipios imponen condiciones o limitaciones adicionales).
Fiscalidad y obligaciones tributarias (IRPF, IGIC y modelos)
La legalidad administrativa es una parte; la fiscal es otra. Debes cumplir también con Hacienda:
- IRPF: declara los ingresos en tu declaración anual. Si la actividad se considera empresarial (prestación de servicios de hospedaje), tributarás como actividad económica; si es mera cesión del uso sin servicios, suele tributar como rendimiento del capital inmobiliario.
- IGIC: en Canarias no existe IVA; el impuesto indirecto es el IGIC. Si la explotación constituye actividad turística sujeta, puede ser necesario repercutir IGIC (y presentar el modelo 420). Si no, tributas vía IRPF.
- Modelos: alta en censo (036/037), posibles pagos fraccionados (modelo 130), declaración del IGIC (420) y otras obligaciones locales o informativas.
Finalmente, las plataformas informan a Hacienda (DAC7 y desarrollos nacionales), por lo que no declarar puede terminar en requerimientos y actuaciones.
Sanciones, revocaciones y retirada de anuncios: casos recientes
La aplicación del Registro Único y la colaboración entre administraciones ha llevado a la revocación o denegación de un porcentaje significativo de solicitudes y a la retirada de anuncios ilegales en plataformas.
A nivel nacional se han detectado y solicitado la retirada de decenas de miles de anuncios irregulares. De hecho, Canarias figura entre las comunidades con mayor número de inmuebles revocados. Las sanciones van de multas administrativas a la obligación de cesar la actividad.
Consejos prácticos antes de convertir tu vivienda en alquiler vacacional
- Registra primero, anuncia después. Solicita el NRUA y la inscripción autonómica antes de poner el anuncio.
- Consulta las ordenanzas municipales. Algunos ayuntamientos limitan o condicionan las viviendas turísticas.
- Documenta todo (licencias, certificados de habitabilidad, facturas) para acreditar cumplimiento ante inspecciones.
- Revisa la fiscalidad con un profesional: el tratamiento IRPF vs. actividad y el posible IGIC cambian obligaciones y costes.
- Asegura la vivienda con una póliza que cubra responsabilidad civil por uso turístico.
¿Necesitas ayuda?
Si todo esto suena a papeleo y lío, no lo dejes al azar. Lo mejor es contar con asesores fiscales expertos en alquiler vacacional canario que te ayuden a:
- Tramitar el registro y obtener el número oficial;
- Revisar la legalidad municipal y autonómica de tu inmueble;
- Aconsejar sobre IRPF vs. actividad y sobre si procede aplicar IGIC;
- Gestionar obligaciones fiscales y notificaciones de plataformas.
Contacta con Asesorae y te ahorraremos tiempo, evitaremos sanciones y optimizaremos fiscalmente tu alquiler turístico.
